江门专业私家侦探-离婚案件中房产分割如何认定与处理？你知道吗？
人民法院民事审判部门当前审理数量较多的案件类型包括离婚诉讼，财产在离婚诉讼中的认定和处理方式，对当事人权益影响显著，经常构成离婚案件中最主要的矛盾点，在财产分割环节，离婚诉讼双方对于不动产形式的房产争夺异常激烈，房屋价格持续上涨且居高不下，房产逐渐转变为夫妻财产关系中最为关键的财产类别。我国房产状况错综复杂，源于各个历史阶段施行了不同的政策，因而形成了多样的房产形态，并且房产归属、贷款购房、长辈赠予、单位福利分房等情况也各不相同，房产登记在丈夫或妻子名下，登记在他人名下，或是存在抵押贷款，这些情形都普遍存在。在解决婚姻关系破裂引发的诉讼时，如何恰当认定并处置财产，特别是房产，成为一个关键问题。
一、房产类型的划分
房屋分类依据不同标准，有多种表述方式，可以按照用途区分，也可以按照性质区分，还可以按照结构区分。在离婚案件审理过程中，涉及房屋分割时，司法实践中通常根据产权差异进行分类，常见类型有商品房、成本价住房、标准价住房、房改房和经济适用房。
多种产权房屋的产生，源于国家居住政策调整的影响。国家居住政策在各个历史阶段，先后经历了公家分配住房、住房制度改革后的房产、市场化销售的房产等不同时期，再加上购买房屋方式的多样化，导致房屋所有权的归属越来越复杂。本文主要研究当前法律实践中常见的几种离婚时房产分配争议，并探讨如何解决这类争议。
二、房产的认定和处理
1、房屋登记在夫妻一方名下或第三人名下的认定和处理
房产所有权的确认依据官方记录，产权注册具备公开透明和具有法律约束力的作用。不过现实操作中，依然存在许多未按规矩注册的案例。部分房产登记在配偶个人名下，或者登记在子女、父母等非夫妻双方的人名下。当夫妻关系破裂需要分割财产时，对于这类房产的处理方式需要具体问题具体分析。
关于夫妻个人名下房产的归属认定，我国现行夫妻财产制度实行婚后所得共同原则，所以婚姻关系存续期间购置的房产，通常应当认定为夫妻共同财产。但若房产登记在一方名下，该方若主张该房产为其个人财产，就必须提供充分证据，证明该房产系其个人出资购买，或者符合《婚姻法解释三》第七条规定的父母出资情形。
对于登记在他人名下的房产如何确认归属，日常生活中，夫妻俩一起购房，有时可能因为各种原因，把房子过户给子女、父母或者其他人。在离婚时，如果有人认为这房子是夫妻共同财产或者属于其中一方，这就属于财产权归属问题，主张的一方需要拿出证据来支持自己的说法。如果没有证据，就要承担因此产生的不利情况。需要留意的是，把房产证办在未成年子女名下是个特殊情形，这种情况不代表孩子就是房子的实际所有者，必须弄清夫妻俩当初买房时的真实意图。如果确实是把房子送给未成年的孩子，就当作是孩子的财产，由直接照顾孩子的一方暂时照管；如果不是把房子送给未成年的孩子，就应该把房子当作是夫妻双方的共同财产来处理分割比较合适。
2、婚前首付购买婚后按揭房屋的认定和处理
个人在结婚前用私有资金支付购房的首期款项，向金融机构申请抵押贷款购得房产，之后夫妻双方用共同积累的财富来支付银行的本息，这种状况现在很常见。通常，房产证会登记在支付首付款那一方的名字上。关于离婚时这类房产的界定与处置，《婚姻法解释三》第十条有详细规定，离婚时先由双方协商解决，如果协商不成，法院可以裁定房产归属登记方，同时未还清的贷款由登记方独自承担。夫妻关系存续期间共同承担的债务以及由此产生的财产增值，在解除婚姻关系时，房产登记方需依照优先考虑未成年子女利益及保障女性权益的准则，向另一方给予相应补偿。
3、婚后父母为子女购买不动产的认定与处理
《婚姻法解释二》第二十二条有明确条款，当事人成婚之后，其双亲为新人购置房产时的资金投入，原则上应看作是赠予夫妻双方的财产，不过，倘若双亲有特别指出只赠予其中一方的情形，则不在此列。《婚姻法解释三》第七条有明确说明，对于婚后由一方父母出资购买的不动产，如果产权登记在出资人子女名下，就可以依照婚姻法第十八条第（三）项的规定来看待，这被视为只赠与了出资人的子女，该不动产就应当被认定为属于夫妻中一方的个人财产。这笔房产由双方家庭成员共同出资置办，产权只登记在其中一个孩子的名下，这种情况可以看作是双方依据各自家庭成员出资比例进行共同拥有，不过如果当事人有其他事先商定的条款，这个规则就不适用。
这项规定源于长期形成的风俗，家中长辈在提供资金时通常不会清楚说明赠予对象，几乎没有人会在孩子成婚之际签订书面文件，表明房产与另一方新人没有关联。当前房价异常高昂，同时离婚现象频繁发生，家中长辈耗尽积蓄为子女购置居所，若夫妻关系破裂，不仅情感上承受打击，经济上也会蒙受损失。把登记房产归属人与清楚说明是赠与的当事人关联起来，能够使父母出钱买房的真实想法的认定变得客观，有助于全面维护夫妻双方及其家人的利益。
4、按房改政策购买房屋的认定和处理
这类房产是城市住户个人出钱购置的，售出时遵循国家住房改革的相关规定。按照政策，职员购买公有房产可以按市场价、成本价或标准价进行。依照《婚姻法》第十八条，若个人在婚前购置此类房产，除非双方另有约定，否则算作一方婚前所属，离婚时不能当作夫妻共同财产来分配。但在法院审理时，还有两种情形需要分开对待。
婚姻存续期间购得并完成所有手续的房改房，其转让价格并非完全依照市场行情，而是融合了双方工龄补偿、岗位差异等福利因素，倘若仅以原始购入成本判定归属，则对另一方极不公平。依据我国婚姻财产制度，涉及房产类财产应优先认定为双方共同所有。若登记方辩称该房产为其个人财产，则需提供充分证据，证明该房产的获取过程与另一方毫无关联，且另一方未因此遭受任何损失。若无确凿证据，则倾向于认定该房产为共有。基于此认定，可根据具体情况小三买房怎样取证，对出资比例较高的一方适当增加财产分配份额。
涉及尚未全部获得产权的房改房，在离婚案件审理中，不能判定房屋产权归属和分配，只能裁定房屋的居住和使用权分配，待产权完全到手后再行诉讼处理。在审判活动中江门私家侦探事务所，若夫妻在婚姻存续阶段以家庭共有财富购置了由一方家长期限内参与房改的住宅，且房产证上登记的是该方家长期限，当双方关系终结时，提出要求分割该房产权利的，审判机构通常不予受理。不过，对于购置该房产时的资金投入，可以视作一项债权来进行法律处理。
5、离婚案件中涉及违法建筑的认定和处理
这类建筑通常没有获得建设工程规划许可或相关批准文件，若要使其合法化，需补办相应审批程序，这样便能转变为合规建筑，但在建筑合法之前，法院在审理涉及违法建筑的分割案件时，或是在判定其所有权及使用权归属问题上，均缺乏法律支撑，因此此类争议，法院不予受理。对于违法建筑已经获得的收益，如果其中一方将违法建筑出租并收取了租金，那么这部分收入应当被视为夫妻共同财产进行分配，否则违法建筑带来的好处只由一方享有而另一方得不到补偿，这种情况显然不公平，不过对于违法建筑未来可能产生的收益，法院不会进行处置。
三、房屋分割的原则和方法
这些关于不同房产的认定及处理办法，仅是司法活动中常见的几种情形，无法涵盖当前所有存在的房产类型，比如公共租赁住房、部队房产、被征收安置的房屋等，在判决双方解除婚姻关系时，对于夫妻共同所有财产的分配，首先需要尊重当事人的协议，如果协商未果，审判机构在裁决时需遵循特定的准则和技巧。
男女地位对等是《婚姻法规》第二项条款确立的一项根本准则，在解决婚姻关系解除时涉及的财产分配问题时，夫妻双方对于共同拥有的财产拥有均等的分配权利，任何属于夫妻共同所有的财产小三买房怎样取证，不论其形成过程和各自付出的努力程度如何，双方都有权依照法律要求进行分割
关照后代与女性利益准则。维护弱势群体、保障女性权益这一核心规范在《婚姻法》里得到了周全的反映。当前社会情形显示，女性在整体经济收益和自主维生的能力方面，同男性尚存一定距离。在财产分配时，适度偏向女性获得较多份额，有助于离婚后女性拥有更可靠的生活基础。房产在众多财产中，对正常生活影响最为显著，将其分配给女方，更有利于照顾到子女和保障女方的合法权益。
有利于生产活动，也有利于日常生活准则。对于一些店面、商铺等商业用途的房产，在划分时应确保其功能和价值不受影响，同时要保障生产与经营能够顺利开展，不论当事人是否有责任，通常应判定有能力经营的一方获得。在处理夫妻共同拥有的生活用品时，分割需依照双方的实际需求，做到物品得到充分利用，方便日常生活。
分割夫妻共同财产时，不能损害国家、集体或第三方的合法利益；不能将属于国家、集体或第三方的财产当作共同财产进行分配；不能以分割财产为借口，规避需要共同承担的债务；不能以分割财产为借口，推卸需要履行的扶养、抚养、赡养责任。
婚姻关系的双方应考虑特殊情况。若其中一方在抚养孩子、照顾老人、支持另一方工作等方面承担更多责任，那么在解除婚姻关系时，该方有权向另一方索取相应补偿，另一方必须提供补偿。《婚姻法》第四十二条明确指出：如果离婚时一方生活陷入困境，另一方需要从自己的房产等个人资产中给予必要扶持。
房产分割有不同途径，处理共有房屋主要有两种途径，一种是评估出售，若双方都不想拥有共有房产，可将共有房产进行拍卖或出售，然后对所得金额进行分配，双方各自获得自己应有的部分，另一种是价值补偿，如果一方想要共有房产，另一方不想，那么获得房产的一方需要向另一方支付相当于房产一半价值的补偿金。如果双方都提出主张并且情形类似，可以经过双方商议，运用比价方法，由出价多的人得到资产，同时向另一方支付价值一半的补偿金。
（作者单位：江苏省宿迁市宿豫区人民法院）